如何对房地产投资征税?潜在的投资者应该知道什么

如何对房地产投资征税?潜在的投资者应该知道什么
投资房地产可以创造收入并使您的投资组合多样化,但有许多税收涵义要考虑。 Momo Productions / Getty Images
  • 房地产投资可以产生利息、股息、租金收入、业务收入和资本收益,这取决于投资的结构。雷竞技官网APPrayapp3
  • 如果您投资租赁物业,您可以减少任何用于管理和维护财产的费用来降低应税收入。
  • 一个1031个交易所允许房地产投资者交换一个租赁物业,延迟资本收益。

您可能想要投资房地产的原因很多。拥有财产可以通过欣赏来提供收入 - 当房屋的价值随着时间的推移而增加时 - 如果你租来,可以是被动收入的来源。这是使投资组合多样化的好方法。

投资房地产也会带来税收福利,如能够折扣收入物业的某些费用。但与所有与美国国税局相关的东西一样, 房地产税可能相当复杂。下面是房地产投资的税收影响,以及主要的税收优惠要牢记在心。

房地产受到哪些类型的税收?

如何对房地产投资征税?潜在的投资者应该知道什么
任何拥有财产的人都必须支付财产税。 Smolaw /伤风
在处理房地产时,您将受到税收的各种税收将取决于您是财产所有者还是仅仅是投资者。例如,如果您拥有一个家庭或公寓并租用它,您将为您的州或地方政府支付财产税,如果您以获得收益销售房产,则资本获得税收。
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这与通过众筹,房地产投资信托(REIT)或房地产有限伙伴关系(拉链)。没有了真正拥有房产的麻烦,你要缴纳的税就是个人所得税。

以下是当您拥有或投资房地产时,您可以支付的不同类型的税款概述。

物业税

国家和地方政府每年施加财产或房地产税,以帮助支付学校,警察和消防部门,道路和其他国家和当地服务。物业税通常基于财产的评估价值,包括土地,建筑物和其他改进。物业税率取决于你居住的城市和州
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净投资所得税(NIIT)

一些类型的房地产投资导致投资收益,如兴趣和股息。如果您是高收入者并赚取投资收入的大量资金,您将不得不支付NIIT,美国国税局的净额为3.8%的净投资收益。美国国税局已经概述了在其网站上谁须缴纳此类税款,该税是基于提交状态和修改调整后的总收​​入(MAGI)。

房地产所得税

当你出租房地产时,租金收入被认为是被动收入,并作为固定收入征税。只要确保你符合国税局对被动收入的定义,你可以通过参加物质参与测试确定您是否积极参与企业,或者是真正被动收入。雷竞技官网APPrayapp3

rayapp3雷竞技官网APP业务所得税

在某些情况下,租用房地产计数为贸易或业务。雷竞技官网APPrayapp3只有在提供超过基本服务的情况下才会发生这种情况。例如,您可以购买房产并将其转入住宿加早餐旅馆,为客人提供床单和餐点。
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资本利得

出售房地产也能产生收益资本利得如果您超过其成本的销售。您的成本是您为财产支付的价格,以及任何收购费用和改进,减去折旧。

您的税率将取决于它是否有资格作为短期或长期的资本收益。

短期资本收益来自销售资产不到一年的资产,这些资产均以普通所得税税率征税。长期资本收益适用于拥有一年或更长时间的资产,并以低于普通收入的税率征税,价格从0%到20%,具体取决于您的纳税收入。
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个人所得税

如果您只是投资者并且实际上并不是自己的财产,则任何收益均获得利息所得税,与您的其他普通收入相同。

如何征税如何不同的房地产投资

如何对房地产投资征税?潜在的投资者应该知道什么
您作为财产所有者收到的任何租金收入应纳税,必须报告。 Drazen Zigic / Getty Images

你付的税 房地产投资取决于投资的类型和产生的收入类型。以下是四种不同类型的房地产投资以及如何征税。

1.租赁财产

当您购买房产并租用它时,您将遵循净租金收入的税收。这意味着您可以通过减去准备租用的财产和管理和维护它来减少您的应税租金收入。
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租金收入与其他普通收入相同的税率征税,例如工作中的工资。联邦所得税税率根据您的总纳税收入,范围为10%至37%。如果你处于24%的联邦收入税率,你将支付应税租金收入的24%。

然而,租赁损失受制于被动活动损失规则,这可能是相当复杂的。这些规则限制了你用被动损失来抵消其他收入的能力。

有两个例外可能允许您使用被动损失来抵消其他收入:
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  • 被动损失津贴。如果你的MAGI低于100,000美元,你可以从其他收入中扣除高达25,000美元的被动损失。您的MAGI每超过10万美元,扣除2美元,扣除1美元。一旦你的MAGI超过15万美元,你就没有剩余的被动损失津贴了。
  • 符合房地产专业人士。如果您有资格作为房地产专业人士,您的租赁活动不被视为被动收入。为了获得资格,您必须在房地产交易或企业上花费超过一半的工作时间,并在真实的物业商业和租赁上花750小时或更长时间。雷竞技官网APPrayapp3

2.房地产集资”

在众筹房地产投资中,你如何被归类为投资者——不合格或合格——将影响你的纳税方式。

非认证投资者参加“债务交易”,仅作为其他房地产投资者的贷款人,实际上并不是拥有该物业。这种类型的投资产生了与您的其他普通收入相同的利息所得税,并使用表格1099-INT向美国国税局报告。如果您在利息收入中获得超过1,500美元,您也必须使用准备时间表B.。经认可的投资者参与“股权交易”。股权交易让你获得代表房产所有权的股份,你可以获得租金收入和资本利得。资本利得可以是短期的,按普通收入税率征税;也可以是长期的,按优惠税率征税。
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如果您参加众筹的房地产投资,您应该在3月15日之前在某个时候收到K-1税表。此表格显示您在前一年的投资的收入或损失,您将使用它来完成个人所得税申报表。

3.房地产有限合伙

使用RELP,如果您自己投入房地产,您可以赚取租金收入和资本收益。这类业务关系中有两个合作伙伴:承担责任的“普通合作伙伴”,谁是援助投资者的责任rayapp3雷竞技官网APP。

仍然需要纳税,虽然需要向美国国税局提交案件1065以向国税局向IS报告所有收入而要求税收。然后,合作伙伴接收安排k-1,显示他们投资净收入的份额。计划K-1用于准备每个合作伙伴的个人纳税申报表。
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4.房地产投资信托

投资REIT通常会导致两种类型的投资回报:股息和资本返回。

房地产投资信托基金的股息通常属于非合格股息,其税率与普通收入相同。资本回报不是应税收入,但它减少了你的投资基础,导致更高的资本收益,当你最终出售你的房地产投资信托基金股份。

在年底,你会收到一份1099-DIV,显示你从房地产投资信托基金获得的股息收入。
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房地产投资的税收优势

房地产投资有几个税收优势。
  • 较低的长期资本收益率。随着时间的推移,房地产往往会升值,所以房地产投资者通常会以高于其买入价的价格出售房地产。只要你持有该房产超过一年,你就可以享受长期资本利得的优惠税率。
  • 您可以申请折旧。当你将房地产用于商业用途或出租时,你可以随着时间的推移折旧rayapp3雷竞技官网APP或注销房地产的成本,这将减少你的税单。美国国税局为房地产设定了折旧期:住宅房地产的折旧期为27.5年,商业房地产的折旧期为39年。例如,如果你以10万美元的价格购买了一套单户出租房产,你每年可以扣除3363美元的折旧。你也可以贬低某些改进,如更换屋顶或安装一个新的暖通空调系统。
  • 1031交易所。一个1031交易所让房地产投资者为类似物业和推迟资本收益交换投资物业。虽然1031个交换可以挽救数千美元的税收,但它们是复杂的交易,并附有很多税收规则。因此,您应该始终使用专业人员来确保它正确完成。
  • 租金收入没有收入。与工作收入或自雇收入不同,租金收入不需要缴纳社会保障和医疗保险税(FICA)。虽然与其他类型的投资收入相比,这并不是一个巨大的好处,但与正常收入相比,它可以带来可观的储蓄。例如,你得到一份年薪2万美元的兼职工作。你将欠FICA 1530美元的工资税。另一方面,一个出租物业每年带来2万美元的收入,将不会产生FICA或自雇税。

金融外卖

投资房地产有许多税收优势,但对这些投资回报征收税收可能是复杂的。为了准备任何税收影响,您可能会从房地产投资中预期,最好与税务专业人员合作,他们可以解释哪些税收福利可能适用于您。

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